经济学家朱宁：房价仍有20%-30%调整空间，年轻人买房应从投机转消费 购房逻辑需彻底转变！知名经济学者、上海交通大学和上海高级金融学院金融学教授朱宁近期在与腾讯财经《经济大家说》对话中表示，未来3-5年将是中国房地产市场的关键筑底期。他预测从2024年初开始，房价可能仍有20%-30%的调整空间。过去18个月的市场走势初步验证了这一观点。
朱宁教授师从诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒，专注于行为金融、资本市场及中国金融改革等领域。他的研究揭示了房地产高估值的根源：政府隐性担保强化了房价“只涨不跌”的预期，最终催生资产泡沫。他认为，人口结构逆转、城镇化放缓以及年轻人“降杠杆躺平”心态将持续驱动楼市深度调整。面对从“买房必涨”到“买房即亏”的观念转变，他强调第一套房应是消费品而非投资品，并指出房地产行业依赖“高周转、高负债、高利润”的旧模式已终结，未来仅有10-20个人口净流入的核心城市具备长期价值潜力。
朱宁认为，房地产已从“支柱产业”转为“重要产业”。尽管其对GDP的直接贡献曾达18%-19%，但随着中国经济体量扩大、结构多元，高端制造业、高精尖科技、AI产业及新消费等新动能正加速崛起，共同支撑经济前行。政策核心在于“以时间换空间”，短期需运用专项债支撑保障房、适度维持“刚性泡沫”托底市场。长远来看，必须打破政府隐性担保和刚性兑付预期，推动市场化风险定价，通过制度改革化解历史积弊，并最终以房地产税替代土地财政，构建可持续的长效机制。
关于房地产调整周期与趋势判断，朱宁重申了他在2024年初的预判：从2024年初算起，房价可能仍有20%-30%的调整空间，且调整周期需3-5年。这一判断基于房价与收入比、房价与房租比和国际水平的对比，参考美国、日本的经验，这些经济体从波峰到波谷的调整周期平均约为10年。
针对购房者尤其是年轻人购房心态的变化，朱宁建议年轻人购房应从投机转向消费，第一套房应作为消费品而非投资品。他强调，房子首先要满足居住需求，而不是追求未来的升值。此外，他还提到，当前房地产市场正处于长期调整趋势中，未来3-5年更可能是一个筑底的过程。
对于行业转型与未来定位，朱宁认为房地产行业需要经历转型，走向细分、精细化与专业化。他指出，高端住宅销售依然不错，与物业、基础设施、教育等公共服务结合紧密的房地产项目也颇受欢迎。同时，结合养老服务与社区配套的项目也有潜力。
在短期稳定与长期改革方面，朱宁认为短期内保持一定程度的刚性兑付有其必要性，但从长远来看，市场化改革仍是必然方向。他强调，任何政策都有两面性，关键在于如何把握好尺度，在短期稳定与长期改革之间找到平衡。
关于限售政策与现房销售，朱宁认为短期内没有必要急于调整一线城市的核心区域限售政策。他支持现房销售制度，但认为当前并非推行这一改革的合适时机。现阶段若全面从期房销售转向现房销售，可能会雪上加霜，给购房者预期和房价走势带来新的压力。
在资产配置与长效机制方面，朱宁认为资金从房地产市场流向股市利大于弊。这将大幅提升中国居民家庭资产的整体流动性，并逐步改善资产配置结构。他坚定支持房地产税，认为其在长效机制中的定位、作用与可行性非常重要。房地产税的推出将有助于平衡地方政府的收支，减少对土地财政的依赖。
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